こんにちは！ジギゴロです！
我が家はギリ30代夫婦と
子2人の4人家族ですが
資産6,000万を築いて
2024年3月に思い切って
セミリタイアしました。
そんな我が家の資産運用や
自由な生き方について
ゆるく発信しています😁
・実際にマイホーム売却した
経験ある人の実体験を知りたい。
・なるべく損したくないけど
何からはじめればいいの？
・資産を労働や株以外で増やす
としたら不動産投資と聞くけど
ちょっと怖い。
そんなお悩みの方に向けた記事です。
我が家は2021年に9年間住んだ
マイホームであるマンションを売却し
後にセミリタイアを決断できるような
資産を飛躍させた経験をしました。
会社員時代に
望まぬ異動と転勤を命じられ、
不遇のマイホーム売却でしたが、
そんな機会を最大限利用すべく
マイホーム売却方法について
情報を集め最善を尽くしました。
マンション価格高騰の上昇相場に乗り
2,000万円で購入した物件を
3,000万円で売却できたので
売却利益は1,000万円以上でした。
しかも住んでいた期間9年がタダ。
正直運がほとんどなのですが、
用意をしていなければ
その機会を活かすことは
できなかったかもしれません💦
マイホームは立派な不動産投資です。
不動産投資と聞くと私も怖いです。
投資用の不動産営業は全て詐欺だと
未だに思っております。
それなのにマイホーム購入と売却を
経験したことで不動産投資は
身近なのだと感じています。
今回そんな我が家の
マイホーム売却方法について
お話ししたいと思います。
我が家の資産形成術について
ご興味あれば別記事もご参照下さい。
売却の前提
マイホーム売却は前提が異なると
大きく認識や条件がズレてしまいますので
我が家の売却の前提をお話しします。
マイホーム売却方法には2種類あり
『仲介』と『買取』がありますが、
我が家は『仲介』を利用しました。
『仲介』は不動産業者が買主との間に入り
買主探しや手続きを手伝って頂きます。
『買取』は不動産業者に
直接購入して頂きます。
『仲介』は高く売れます。
『買取』は計画的に売れます。
我が家は前途したように会社都合での
急な転勤ではあったのですが、
売却できるまでは会社が家賃を
保証してくれる制度があり
時間は掛かっても良く、
なるべく高く売りたかったので
『仲介』を選択しました。
売却した物件は
2012年に中古で購入したマンションです。
我が家はマイホームに対する
こだわりは少なく転勤の可能性も考え
リセールスバリューも考慮し、
『都心アクセスが楽な駅近中古マンション』
を選択しました。
売却利益が良かったのは売買時期の運と、
売れる物件だったからだと考えています。
売買時期は、ITバブルが崩壊し、
東日本大震災後ということもあり
不動産価格が落ち込んでいた時期に
購入しました。
購入当時から戸建てよりマンションの方が
売りやすいとの理解だったのですが、
さらに2013年からマンション価格は
右肩上がりに増えており、
同時期にマンションを購入した方は
ほとんどが含み益になっている
のではないでしょうか？？
また、価値の目減りの少ない中古で、
築15年付近、且つ需要のある
敷地面積の60㎡以上だった事が
非常に良かったのだと思います。
50㎡以上ないと住宅ローン控除の
対象にもなりません。
出典：REINS『築年数から見た
首都圏の不動産流通市場（2021年）』
また、まだ売却するつもりはなかった為
2019年にトイレ、風呂、台所の水回りを
300万円ほど掛けてリフォームしています。
まさか2年しか利用できないとは
思いませんでしたが…
それが売却価格の押し上げに
一役買っていることもあり、
高く売却できたので
良かったと思いたいです😅
相場調査
マイホーム売却を考えるなら、
まずは自身での価格相場調査がお勧めです。
正直売る気がなくても定期的に
マイホームの資産価値を知っておくことは
誰もがやっておくべき事だと私は思います。
確認方法は下記3ステップ
①同物件の売買過去履歴の価格確認
②条件の近い近隣物件の価格確認
③不動産業者にて査定
①同物件の売買過去履歴の価格確認
自身のマンションで
直近売買された部屋違いの
過去の価格履歴を確認します。
ネットでマンション名で検索すれば
意外にも簡単に出てきます。
(適当なマンションでの検索結果↓)
②条件の近い近隣物件の価格確認
自身の物件と条件が近い
現在進行形の近隣の物件価格を確認します。
過去ではなく今現在のライバル、
さらに近い条件の価格の情報入手です。
例えば我が家であればリフォームして
日が浅い物件はどのくらい価格を
上乗せできるか等を確認しました。
ネットで最寄駅 中古マンションで検索し、
物件情報サイト内でさらに条件を
価格帯、専有面積、間取り
駅からの徒歩時間、築年数で絞り込み
自身の物件条件に近い物件を
1つ1つ確認していきます。
③不動産業者にて査定
自身で調査した価格や内容をまとめたら、
その価格が妥当かを確認する為、
不動産業者にも査定して頂きます。
査定してもらうだけなら無料です。
もちろんデメリットはあり、
売却の可能性がある物件という
情報を渡してしまう為、
定期的にコンタクトがあります。
査定して頂いた業者で
売却の可能性が無いのであれば、
気持ちが変わったや、
価格が想定より低かったなど伝え、
はっきりと断りましょう。
むしろそれ以外にはデメリットはなく
売却するのであれば結局どこかと
契約しないといけない為、
不動産業者から業界の情報を
入手する事にも役立ちます。
そして複数の業者から査定してもらえば
バラつきはあるものの
価格相場を知ることができます。
最低でも3社以上に査定して
頂いた方が良い思います。
我が家は一括査定サイトを利用しました。
一括査定サイトは有名なところで
下記がありますが他にも多くありますので
ネットで検索して合うものを探して下さい。
一括査定と言いつつ地域や条件によっては
１社しかヒットしなかったりするので
我が家は複数の一括査定サイトを
利用しました。
・イエウール：業界トップ利用者数
・イエイ：お断り代行・地方強め
・HOME 4U：NTT系・老舗
サイトに必要情報を登録すると
最後に査定依頼したい業者を選択し
送信すると依頼した
会社分だけ連絡がきます。
メールや電話で追加情報を伝え
査定結果を教えて頂き、
完結することも可能らしいですが、
我が家はリフォームをしていたので
その状態を見てもらうことで相場より
高く値付けできると思っていました。
その為、査定してもらう業者は
全て自宅訪問して頂きました。
ここまでやると
売却物件の価格の相場観や
評価ポイントについて理解と
自信までついてきます。
不動産業者選択・契約
では実際に売却しようと思ったとき、
必ずして欲しいことは、
複数の業者との交渉です。
価格を気にするなら
相見積もりは必須ですよね。
その中で業者を絞り込みますが、
我が家の判断基準は下記の3つでした。
①媒介契約
②仲介手数料の値引き
③信頼
①媒介契約
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介
と3つありますが、一番良いのは一般です。
なぜならば、複数の業者と契約できます。
なので競わせることができます。
その為、スピードや価格が良くなる
傾向が高いです。
問題点は一般では契約してくれない
業者が多いことです。
値引きと合わせると尚更です。
我が家も一般と値引きで契約して頂ける
業者を見つける事はできませんでした。
不動産業者は売買仲介手数料だけが
唯一の売り上げになるため、
自分達で売買できなかった場合
タダ働きになってしまうので
一般契約を嫌がります。
また、売主も複数の業者に平行して
状況を確認しないといけないので
管理が大変になるデメリットがあります。
我が家は専任にしました。
専任契約するとその１つの業者だけに
頼ることになります。
専属専任も同じで更に買手の選択も
不動産業者を通す必要があります。
専任と専属専任は、レインズと呼ぶ
不動産業者専用の物件サイトに
物件情報を登録し公開することが
義務付けされています。
レインズに登録すると不動者業者各社が
その物件が売り出し中だとわかる為、
売主としては買主を全国から募集できる
ことになるので嬉しい話なのですが、
契約した業者としては嫌なんですよね。
不動産業者は売手と買手両方から
手数料をもらう両手取引にしたいからです。
両手であれば両方から手数料を取れます。
両手にしようと他社から連絡あっても
まだ売れていないのに売れたと言って
嘘付いて断る業者が大手でもあるらしい。
業者は見極めて選びたいですね。
専任はレインズへ登録を7営業日以内。
専属専任はレインズへ登録を5営業日以内。
他にも色々あるみたいですが、
専属専任は専任よりも売手側の制限も
不動産業者側にも制限が厳しい為、
不動産業者としても専任で十分みたいです。
前途した通り一般で値引きをしてくれる
業者を見つけることができなかったので
我が家は値引きを優先しました。
②仲介手数料の値引き
不動産業者の売買の唯一の売り上げとなる、
仲介手数料は法律で上限があります。
物件の売却価格で異なります。
200万円以下：5％
200万超～400万円以下：4％
400万円超：3％
出典：国土交通省『宅地建物取引業法』
例えば売却価格が1,000万円であれば
200万×5％＋200万×4％＋600万×3％
＝10万＋8万＋18万
＝36万円に消費税を足した金額が
仲介手数料の上限になります。
上記の通常計算が面倒であれば
速算式というのもあり
1,000万×3％＋6万＝36万円
でも同じになります。
注意して頂くポイントは、
上記はあくまでも法律での上限です。
つまり最大の金額なだけで
値引きができます❗❗
我が家は売却価格が3,000万だったので
3,000万×3％＋6万＝96万円(税抜)
が手数料の上限額でした。
結果から言うと交渉して
1.5％にして頂ける業者と契約し、
3,000万×1.5％＋6万＝51万円(税抜)
にできました。
つまり96万-51万=45万円引き😮
仲介手数料値引き侮るなかれですね✨
値引き交渉するにはやはり
複数の業者とやり取りしていることが
有利に働くことは間違いないです。
1社でも1.5％にできたら、
正直3.0％の業者が
勝てる魅力って何がありますか？
評判が激悪業者だったら考えますけどね…
他の優良大手業者に対しても
交渉材料を引き出すのに役立ちます。
それ以上の値引きできるかは
やったことないのでわかりませんが…
不動産業者は絶対教えてくれません。
言うとばれた😨って顔しますよ笑
③信頼
全ての業者が値引きしてくれて
同じ土台になったとき
最後の決め手は信頼感でした。
人生で一番高額となる商品の売買と
言っても過言ではないですから、
我が家が売却で契約した業者は
購入時と同じ業者にしました。
一度契約した経験があるのだから、
同じ仲介手数料ならそちらの方が
信頼があるに決まっています。
なので売却を考えた時に、
一番の有力候補だったので
見積も交渉も最後に回していました。
不動産業者側も一度経験のある
客ということもあり、
他の初めての業者より
あっさりと値下げにも応じて頂き
我が家としても即決でした。
信頼できると思ったポイントは下記でした。
・レスポンスが速い。
（担当とLINEで気軽にやり取りできた）
・わからない・間違いへの対応が適切。
（不明点は誤魔化さないし謝ることもある）
・購入時両手取引ではなかった。
なので購入時の業者を選ぶ
という選択の一考を
我が家としてはおススメします。
売りだし～売却完了
我が家は不動産業者と契約後
1ヶ月で直ぐに売れてしまいました。
価格調査から売買決済日までの
日程感は下記です。
| 経過日数 | 対応内容 |
|---|---|
| 0～10日 | 自身にて売却価格調査 |
| 10～20日 | 各不動産業者に見積依頼 ・交渉 |
| 20～30日 | 売却業者決定 ・他の業者にお断りを連絡 |
| 30～40日 | 売却価格決定 ・転勤先の賃貸物件下見 |
| 40～50日 | 媒介契約 ・転勤先の賃貸物件決定 ・引っ越し手続き |
| 50～60日 | 売却物件掲載開始 |
| 60～70日 | 引っ越し ・売却物件内見開始 |
| 70～80日 | 買主から申込み ・銀行審査 |
| 80～90日 | 買主と契約 ・手付金入金確認 |
| 90～100日 | 銀行にローン全額 繰上げ返済方法確認 |
| 100～110日 | 司法書士への 必要書類準備・郵送 |
| 110～120日 | 銀行にローン全額 繰り上げ返済手続き |
| 120～130日 | 売買決済・ローン返済 |
約５ヵ月で検討から売却が終わりました。
不動産業者の当初の価格提案に対して、
上昇相場だし時間が掛かっても良いと
考えていたので、リフォーム分以上に
相場価格より上乗せして売り出した
にも関わらず値引き交渉もなく
即買手が見つかり売却できました。
売手市場ということを強く感じました✨
他に早く売れた要因としては、
内見のときには最初から
家を空っぽにしていたというのも
良かったのかもしれません。
単にまだ売却する家にいるときに
内見対応するのが子供もいるので
嫌だったというのもあるのですが、
自身が購入したときも
人が住んでいるときの内見は
気を使うしじっくり見れない。
空っぽの方がこれから
自分達でつくっていく感もあるし、
買主側のペースで即入居できるので
売れやすいのかなと思っています。
また、物件検索サイトでも
我が家の売り出し情報が掲載されますが
掲載内容が間違っていないかチェックし、
間違っていたら業者に修正するように
都度連絡した方が良いです。
買主側が実際に見て情報と違いガッカリして
内見などの時間が無駄になるような
お互いの機会損失を防ぐこともですが、
後のトラブル防止にもなります。
方角が間違っていたりすることもあり
我が家も細かいところ含めて
厳しく修正依頼をお願いしていました🔍
確定申告
我が家も今回売却して
初めて知ったのですが、
マイホーム売却した時、
マイホーム特例を使えば、
売却利益が3,000万円以内であれば
非課税です❗❗
前途した通り、我が家は
2,000万円で購入した物件を
3,000万円で売却できたので
売却利益は1,000万円以上でした。
（諸経費などは丸めています）
通常の不動産の譲渡益にかかる税金は
所有期間で異なり以下の納税が必要です。
5年以下は約40％→400万円
5年超えは約20％→200万円
出典：国税庁『土地や建物を売ったとき』
利益も大きい為、納税額も大きいです。
しかしこれが今回みたいに
マイホーム特例であれば０円です。
でも確定申告が必須なので注意⚠️
確定申告を納税額が０円であれば不要と
誤認している人もいるかと思いますが
特例を使用して納税額を0円とする場合は
確定申告が必要なのです。
本特例は他にも注意点はあり、
別荘は不可、親族への売買は不可、
次回購入の住宅ローン控除と兼用不可、
次また使う場合は3年クールタイム必要など
色々あります。詳しくは、
国税庁『マイホーム売ったときの特例』
をご確認願います。
さいごに
『夢のマイホーム』の真理とは？
社会人になって最初は…
幸せとはマイホームを持つことで、
最新で高額なマイホームに憧れ、
手持ちの資産では到底購入できない為、
会社員になることで安定収入を手に入れる。
安定収入があれば信頼され借金ができる。
借金は収支のバランスを勘違いさせる
可能性もあるので危険視されるのだが
マイホームの為のローンは
金利も安く世間では普通のことだから
安心で全く問題ないことだと教わる。
廃れて社会の仕組みがわかってくると…
マイホームを購入しローンを組むと
労働者はその借金を返済できるまで
生涯を捧げなくてはならない。
労働者が必死に労働することこそが
経済を発展させることだと信じられており、
長期的な借金を背負うことで、
家族を守るためにも威厳を守るためにも
どんなに辛くとも倒れることは許されない。
これが幸せなのかと脳裏をよぎろうが
夢を叶えるとはこういうことだと
そう信じるしかないと諦める。
そう考えていた時代が私にもありました。
廃れた先にまだ続きがあった…
会社員の信用で家を買う。
良ければ住み続けるも良いが、
売って金融資産にするのも良いのだと！
リセールスバリューのある
マイホームをローンで購入する。
(中古なら更にローンでリフォーム)
→住宅ローン控除を利用する。
→６年以上生活する。
→頃合いでマイホームを売却する。
→売却益でローンを返済する。
→マイホーム特例を利用する。
→売却益でインデックス投資する。
→賃貸に住み、数年温めて資金を増やす。
→頃合いみて金利高いなら現金購入。
金利低くまだ会社員ならローン購入。
もしくは自由気ままに
賃貸やホテル暮らしを継続する。
今後金利が上昇すればローンは組みづらく
マイホームを買う人は減少する。
需要が減れば価格は減少する。
その時現金があれば一括で安く購入できる。
もしまた金利下降した時は
買う人が増加し、価格も増加する。
そしたらまた売るその繰り返し。
マイホーム特例を人生で3回程使ったら、
それだけで億り人になれるかもしれない。
現代家庭持ち会社員だったら、
再現性の高い最速の
資産形成方法だと私は思う。
借金、投資、節税全てをフル活用する。
ここまでが
『夢のマイホーム』の真理
なのではないか⁉️
と勝手に思う我が家でした。
さいごまでお読み頂き
ありがとうございました！